FIDEICOMISO INMOBILIARIO COMUNITARIO
DEL SUR DE LOS BERKSHIRES
Vivienda econ—mica: un motivo valedero
El costo excesivo de la vivienda
afecta de alguna manera a toda la poblaci—n del sur de los Berkshires.
Quienes no necesitan vivienda tienen, sin embargo, hijos, nietos o vecinos
que la precisan. Los que alquilan su vivienda han visto c—mo sus ingresos
mensuales disminuyen a medida que aumentan los alquileres.
El gobierno federal y el gobierno
del Estado han procurado facilitar a las familias la adquisici—n de una primera
vivienda mediante programas especiales. Si bien importantes, esas medidas
s—lo configuran parte de la soluci—n. En realidad son los ciudadanos quienes
pueden mejorar considerablemente esta situaci—n y ofrecer viviendas econ—micas
por intermedio de organizaciones locales y utilizando recursos locales. El
Fideicomiso Inmobiliario Comunitario de Sur de los Berkshires (Community
Land Trust of the Southern Berkshires) es una de esas organizaciones.
El objetivo principal
Todos somos conscientes de que el problema de la vivienda
es una de las numerosas cuestiones que afectan el uso de la tierra en el
sur de los Berkshires que requieren soluciones locales. Queremos preservar
espacios accesibles para fines recreativos, proteger la vida silvestre y
la producci—n alimentaria. Y tambiŽn queremos reservar tierras para la construcci—n
de oficinas, comercios y para la producci—n de bienes.
El Fideicomiso Inmobiliario Comunitario - El
poder de decisi—n en manos locales
El Fideicomiso Inmobiliario Comunitario
(Community Land Trust) [CLT] es una organizaci—n sin fines de lucro
cuyos miembros residen en el sur de los Berkshires. Quien viva en esa
regi—n puede asociarse pagando un cuota de $10.
La
principal motivaci—n del CLT es que las casas, los graneros, establos, cercados,
huertas, granjas y jardines y el cultivo y los productos de la tierra sean
la propiedad de quienes posean y exploten esos bienes, en tanto que la tierra
misma, por ser un recurso comunitario limitado, sea de propiedad de toda
la comunidad. Por intermedio del Fideicomiso Inmobiliario Comunitario es
posible lograr la propiedad comunitaria de la tierra.
La
funci—n primordial del Fideicomiso es comprar o aceptar
en donaci—n tierras y arrendarlas a sus asociados mediante un contrato de
arriendo por 99 a–os que sea autom‡ticamente renovable y transmisible a los
herederos del arrendatario. Este proceso consiste en parte en determinar
Ð conjuntamente con planificadores del uso de la tierra, gobiernos locales
y la comunidad en general Ð el uso o los usos m‡s adecuados para una parcela
determinada, por ejemplo, refugio de vida silvestre, urbanizaci—n, ‡rea de
reserva para la conservaci—n de bosques, ‡rea comercial o cultivo de hortalizas
para el consumo local.
Las
actividades de Fideicomiso Inmobiliario est‡n
a cargo de una Junta Directiva elegida por los asociados. Se estimula
tambiŽn a los asociados para que se incorporen a o establezcan comitŽs
sobre temas especiales relativos al uso de la tierra, inclusivo obtenci—n
de viviendas econ—micas, identificaci—n de terrenos adecuados, planificaci—n
del uso de la tierra, financiaci—n, publicidad e incorporaci—n de nuevos
asociados.
C—mo asegurar la obtenci—n de viviendas econ—micas
Por
intermedio del CLT los interesados podr‡n adquirir una casa por su valor
real sin tener que pagar un precio artificialmente elevado por la parcela
donde decidan construirla. El contrato de arriendo limita el precio de reventa
de la casa al valor de lo edificado y de la mejoras efectuadas en la parcela,
es decir, al costo que significar’a construir la misma vivienda al momento
de la venta. Ningœn posterior adquirente de la vivienda deber‡ pagar jam‡s
un precio especulativo por la tierra. El beneficio financiero del vendedor
ser‡ en consecuencia idŽntico al mayor valor de los materiales de construcci—n
y de la mano de obra en la regi—n.
Los
mismos principios se aplican a los usos comerciales de la tierra, habitualmente
sujetos a intereses ajenos a la comunidad. Los comerciantes y productores
de bienes no est‡n por lo tanto sometidos a la incertidumbre derivada de
convenios a corto plazo y alquileres en constante aumento. El arriendo
de 99 a–os del Fideicomiso les permite adquirir sus propios edificios e
instalaciones sin que corran el riesgo de perderlos y asegura que el pr—ximo
arrendatario comercial podr‡ adquirirlos a un costo razonable.
En
pocas palabras, el arriendo que ofrece el Fideicomiso permite que el arrendatario
posea, compre y venda el producto de su trabajo real y no el resultante
de la inflaci—n o del precio de la tierra en la regi—n. El costo especulativo
de la tierra no favorece a ninguna persona en particular sino que beneficia
al Fideicomiso Inmobiliario Comunitario, que es propiedad de todos.
De
esto se desprende que parte de las funciones del Fideicomiso Inmobiliario
Comunitario es asegurar que la comunidad sea la propietaria perpetua de
la tierra, a la que asignar‡ los usos convenidos. Esos usos no podr‡n ser
modificados por las presiones externas que suceden cuando factores externos
decidan que nuestra tierra es un lugar atractivo e interesante
de residencia.
El Fideicomiso: un instrumento
flexible
El Fideicomiso Inmobiliario
Comunitario es esencialmente un grupo de gesti—n. Como tal puede
adecuarse a las necesidades de individuos y organizaciones a fin de alcanzar
los objetivos comunitarios en materia de vivienda, espacios abiertos, explotaciones
agr’colas y comerciales y otros usos de la tierra, por ejemplo:
* colaborar con fideicomisos
de conservaci—n de la tierra para la gesti—n de acuerdos de arriendo de
tierras que deben ser cultivadas para asegurar su conservaci—n;
* proteger los intereses del
agricultor, quien ver‡ asegurada la propiedad de los edificios e instalaciones
existentes o los que construya en la propiedad arrendada;
* negociar y controlar los
contratos de arriendo entre agricultores y terratenientes que deseen incentivar
a los agricultores para que realicen mejoras a largo plazo de sus tierras;
* gestionar los arriendos
de un nœmero adecuado de viviendas econ—micas adyacentes a parcelas protegidas
por un fideicomiso de conservaci—n de tierra, como parte de su plan de
uso de la tierra;
* servir un medio para organizar
a quienes deseen instalar comercios y a otros peque–os empresarios, de
modo de asegurar la propiedad de edificios e instalaciones;
* emprender la planificaci—n
del uso de la tierra y el desarollo de mœltiples utilizaciones de una parcela
que un grupo de asociados del Fideicomiso someta a la consideraci—n del
Fideicomiso en nombre y beneficio de futuros arrendatarios, para su transformaci—n
en una vivienda comunitaria de varias unidades.
Una invitaci—n
En s’ntesis, autosuficiencia local,
estructura organizativa sin fines de lucro y participaci—n plena
de la comunidad figuran entre los instrumentos fundamentales mediante
los cuales el Fideicomiso Inmobiliario se propone reducir los costos
de la vivienda y de los negocios y transformar la planificaci—n del
uso de la tierra en una empresa comunitaria. Le invitamos a asociarse
al Fideicomiso Inmobiliario Comunitario y a participar activamente
en la planificaci—n del futuro de las tierras de los Berkshires del
Sur en todos sus aspectos.
COMMUNITY LAND TRUST IN THE SOUTHERN
BERKSHIRES
FIDEICOMISO
INMOBILIARIO COMUNITARIO DE LOS BERKSHIRES DEL SUR
P.O. Box
276, Great Barrington, MA 01230, www.CLandTrust.org, (413) 528-1737